株式会社 賃貸補償
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サブリース商品案内

サブリース(一括借上)を活用するには

①会社の種別や契約

サブリース会社は、大きく2つに分けられます。ハウスメーカー系と不動産会社系です。

サブリースをハウスメーカー系が提供する最大の目的は「建築工事の受注」となります。

不動産会社系が提供するサブリースは、管理業務の拡大とマンション経営の管理手法の選択肢として「安定したアパート・マンション経営をオーナーに」という目的の下で提供されています。

契約には、1部屋から借り上げる契約と1棟まるごと借り上げる契約があります。

ハウスメーカー系は1棟借り上げが多く、1部屋からの借り上げは不動産会社系が提供することが多いですが1棟借り上げをする会社もあるので契約内容や契約年数、保証賃料の料率も各社異なります。

また、大手の会社もあれば地場に密着した会社もあるので一概にサブリースといっても多くのサービスが存在します。

②賃料改定問題

賃料は、新築時が最も高く築年の経過により下落していくことが一般的です。

実際に入居者の立場でアパート・マンションを探してみるとこの状況は把握できるはずです。

新築に近いアパート・マンションは内外装の経年劣化が少なく、人気の設備が導入されて間取りも良く見合った賃料を取れるが、年月が経過すると新築との比較で見劣りし、人気に差が出てしまいます。

つまり、ある程度築年数が経過した物件は新築と同じ賃料を得る事が現実的に難しいのです。

サブリースにおいても1520年経過した時点と新築では同じ賃料を保証するのは厳しくなります。

オーナーの多くは、建築するために賃料収入計画を基に多額のローンを組みマンション経営に参入しています。

新築から数年で賃料を下げられてもローンの支払いができなくなるでしょうし、そのような状況では何のためにマンション経営を始めたのか分からなくなります。

マンション経営を始めたにも関わらず新築から早いタイミングで賃料を下げられローンの支払いに苦しまれるオーナーがいるのも事実です。このようにサブリースに関する情報は、具体的なものや抽象的なものがあります。

世の全てのサブリースが問題となっている契約ではありません。そのような情報を目にしたときは、その会社の本当の種別を知り提供する目的は何かを考えることで良いサービスかどうかを判断することが可能です。

③選定の基準

サブリースはオーナーに対し家賃保証をしますが、預かったアパート・マンションが家賃保証する賃料より賃料収入が下回ることがあります。いわゆる「逆ざや」といわれる損害のことで、通常、「逆ざや」はサブリース会社が補填することになります。

経済力のない会社は、「逆ざや」発生のタイミングでオーナーに支払う賃料を下げる賃料改定をする可能性が高く、場合によっては会社が倒産するケースもあります。経済力の無い会社との契約は、そのようなリスクが大きいため避けなくてはいけません。

日本全体の空室率が高まる今、競合アパート・マンションに競り勝ち入居率を高める能力が求められます。

アパート・マンションの入居率を上げることができれば、「逆ざや」の問題も解消されます。

マンション経営を安定させるためには、プロパティマネジメント力が高いサブリース会社をパートナーとして選ぶことが重要です。

また、プロパティマネジメント力を図る指標にその会社が管理するアパート・マンションの入居率があります。

新築を中心に提供するハウスメーカー系不動産会社は、高い入居率を誇りますが裏を返せばこれは当たり前のことです。

逆に新築を提供しているのに入居率が低い会社は、新築計画自体に大きな問題があるということになります。

不動産会社系は、中古物件のサブリースを行う会社もあります。

このような会社は、何らかの問題で入居率が低い物件を経営代行し高い収益を上げアパート・マンションを再生させます。

管理物件の入居率が90%のサブリース会社の場合、新築中心か中古中心かでその入居率の意味合いは変わってきます。

これらのことから、最良のパートナーとなる会社と出合うことが、家賃保証を活用するマンション経営の成功の秘訣です。

④資産価値の最大化

 

空室を生み出す原因は多く考えられます。築年数、立地、設備等。

では、どのようにすれば部屋探しで入居希望者のリストに入れてもらえることができるのか?

最も容易に考え付くのは、「家賃」を下げることです。家賃が安いことが入居者にとって魅力的なのだから勝負できる、と考えるのです。

空室で悩んでいるオーナーは「家賃を下げて空室を埋めて入居率を上げましょう」と提案されたことがあるのではないでしょうか?

家賃を下げて入居率を上げれば、表面的な収益は上がりますが、しかし、低い家賃で入居率が上がったとしても、本来得られる収益と比較すれば減益となり、その状況が長期化すればするほど収益は確実に減少していくことになります。私たちサブリース会社は、オーナーの資産を最大化することが仕事です。家賃を下げるという提案は最終手段にしています。

多くの不動産会社・建築業者と私たちプロのサブリース会社との最大の違いはここです。また、同じサブリース会社でも、建築受注に主眼を置くハウスメーカー系会社とも異なります。

私たちはマンション経営代行が生業です。賃貸アパート・マンションに精通したプロのサブリース会社であるとともに資産運用業としてオーナーの資産である物件をお預かり運用しています。

そして、我々にとって家賃を下げることは、お預かりした資産の価値を下げてしまうことで本来の仕事ではないと考えています。勿論、物件が抱える事情から家賃を下げざるを得ないケースもあります。少なくともそれ以前に考えられる限りの手段を講じて資産価値の最大化を図ることが本分であると考えます。


 

 

 

 

皆様のアパート・マンション経営をサポート

新築、既存のアパート・マンションをサブリース(一括借上)で経営代行し、賃貸住宅オーナーの資産最大化を図ります。
オーナー様のニーズに対応した各種サブリースをご用意しています。

■特徴
・入居率に左右されず保証賃料を確保
・最長35年の長期家賃保証
■解決できるお悩み
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